주택담보대출 금리가 인하되어 시중은행의 주택담보대출 금리가 1년 반시점으로 인하되었습니다.
16일 금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리은행의 14일 기준 주택담보대출 혼합형(고정) 금리(은행채 5년물 기준)는 연 3.640∼5.801% 수준입니다.. 상당수 대출자에게 적용되는 하단 금리가 약 한 달 반 전보다 0.770%포인트(p) 급락했습니다.
이는 지표금리인 은행채 5년물의 금리가 같은 기간 0.619%포인트(4.478%→3.859%) 떨어졌기 때문인데요. 특히 미국 실리콘밸리은행(SVB) 파산 사태 이후 국내외 긴축 종료에 대한 기대가 커지면서 시장 금리 하락 속도가 빨라졌습니다..
A은행의 주택담보대출 혼합형 금리 추이를 보면, 14일 현재 수준(3.640%)은 2021년 9월 말(3.220%) 이후 1년 6개월여만에 가장 낮습니다. 2021년 8월부터 한국은행의 기준금리 인상 행진이 시작된 만큼, 대출금리가 사실상 통화 긴축 시작 지점으로 거의 되돌아간 셈이죠.
오늘은 주택담보대출 금리의 핵심에 대해서 알아보고, 금리가 인하된 현시점에서 작년에 주담대를 받은 분들이 갈아타기에 적합한 시점인지에 대해 알아볼께요.
오늘의 포스팅 순서는
- 대출금리의 핵심포인트 - 금융채, COFIX기준금리(코픽스금리)
- 중도상환해약금
- 갈아타길할까?
입니다.
대출에 영향을 미치는 금리는?
1. 한국은행 기준금리
많이들 질문하시는 것 중 하나가 한국은행 기준금리는 인하되었는데, 왜 주택담보대출이나, 신용대출, 전세대출의 금리는 아직도 그대로인지 입니다.
그에 대한 해답은 다음과 같습니다.
대출금리는 아래와 같이 대출 기준금리에 가산금리를 합산하여 산출됩니다.
대출금리 = 대출 기준금리 + 가산금리
따라서 한국은행의 기준금리※ 조정이 대출 기준금리에 영향을 미칠 경우 대출금리가 변동하게 됩니다.
※한국은행 기준금리
한국은행 기준금리는 한국은행이 금융기관과 환매조건부증권(RP) 매매, 자금조정 예금 및 대출 등의 거래를 할 때 기준*이 되는 정책금리로서 매년 8회(3,6,9,12월을 제외한 매월) 개최되는 한국은행 금융통화위원회 통화정책방향 결정회의에서 결정
*한국은행은 기준금리를 7일물 RP매각시 고정입찰금리로, 7일물 RP매입시 최저입찰금리(minimum bid rate)로 사용. 그리고 자금조정 예금 및 대출 금리를 기준금리에서 각각 -100bp 및 +100bp 가감하여 운용. (세부내용은 한국은행 홈페이지 참조)
이 때, 한국은행 기준금리의 조정이 대출 기준금리에 미치는 영향은 대출 기준금리별로 차이가 있습니다.
예컨대, 한국은행 기준금리는 한국은행의 단기(7일물) 환매조건부증권 매매 등에 사용되어 직접적으로 단기금융시장에 영향을 미치는바, 한국은행 기준금리 조정과 단기 시장금리(CD 금리 등) 변동 간의 연관성은 상대적으로 크다고 할 수 있습니다.
반면, 중장기 시장금리(금융채 3년물, 5년물 금리 등)의 경우 채권시장에서의 수급, 경기동향, 향후 물가전망 등 다양한 외적 요인의 영향을 받는바, 한국은행 기준금리 조정과의 연관성은 단기 시장금리의 경우보다 상대적으로 낮다고 할 수 있습니다.
즉, 한국은행 기준금리가 인하(인상)되었더라도 채권시장에서의 수급 등 다른 외적 요인으로 인해 대출 기준금리는 인상(인하)될 수도 있는 것입니다.
한편, 한국은행 기준금리 조정이 대출 기준금리의 변동에 반영되는 시차에도 차이가 있습니다.
일단위로 고시되는 CD금리 또는 금융채 금리 등에는 한국은행 기준금리 변동이 비교적 신속히 반영되나, 월 단위로 고시되는 신규취급액기준, 잔액기준, 신 잔액기준 COFIX(통상 매월 15일 고시) 등에는 한국은행 기준금리 변동이 반영되는데 한 달 이상의 기간이 소요될 수 있습니다.
뿐만 아니라, 잔액기준 및 신 잔액기준 COFIX의 경우 시장금리에 비해 변동성이 낮은 특성이 있어 한국은행 기준금리가 변동하더라도 이 효과가 충분히 반영되는데는 더욱 긴 시간이 소요될 수도 있습니다.
출처 : 은행연합회
위 답변을 요약하자면,
1. 한국은행 기준금리는 시중은행 대출에 영향을 미치는 요인은 맞다.
2. 하지만 대출상품의 기준이 되는 금리의 종류에 따라 반영에 시차가 생긴다
입니다.
2. 금융채
은행, 종합금융회사, 여신금융전문회사 등 금융기관이 자체적으로 자금조달을 위하여 발행하는 채권을 말하는데요.
개념에 대한 이해보단 이런게 있다 정도로 알아주시면 좋습니다. 금융채가 중요한 이유는 시중은행에서 판매중인 주택담보대출중에 [금융채]를 기준금리로 하는 대출상품이 많기 때문입니다.
위에 언급한 것처럼 대출의 금리는 기준금리 + 가산금리인데요.
최근 대출금리인하 기사가 나오는 이유중 하나가 위에서 보시는 것처럼 금융채 금리가 계속 내려가고 있기때문입니다.
이유는 미국 실리콘밸리은행(SVB) 파산 사태 이후 국내외 긴축 종료에 대한 기대가 커지면서 시장 금리 하락 속도가 빨라졌기때문으로 볼 수 있습니다.
3. 코픽스 금리 COFIX 금리
위의 금융채만큼이나 중요한 것이 바로 코픽스 금리인데요. 금융채 기준금리 만큼이나 많이 사용되는 대출기준금리중 하나가 코픽스 금리입니다.
작년 12월 정점을 찍고 내려오고 있습니다.
코픽스금리는 매월 15일 경 고시가 되는데요(휴일일 경우 익영업일). 4월 코픽스금리또한 더 내려갈 곳으로 보입니다.
중도상환해약금 중도상환수수료
지금까지 대출의 기준이 되는 금리에 대해서 알아보았으며, 지금부터는 중도상환해약금( 구 중도상환수수료)에 대해 알아봅니다.
중도상환수수료는 약정 만기 전에 대출금을 상환함에 따라 대출취급시 은행이 부담한 취급비용 등을 일부 보전하기 위해 수취하는 수수료입니다. 중도상환수수료는 중도상환금액의 일정률을 대출만기일까지의 잔존일수에 따라 계산하고 있으나, 대출종류 및 상품별로 일부 상이한 경우가 있으므로 자세한 내용은 대출금 상환시 해당 은행에 문의하시기 바랍니다.
대출을 받고 일정기간내에 대출금을 상환할 경우 이에 대해 지불해야 하는 위약금 개념으로 보시면 됩니다.
* 중도상환수수료 계산방법
중도상환수수료 = 중도상환금액 × 중도상환수수료율 × (대출잔여일수) / (대출기간)
대출기간 : 최초 대출실행일로부터 대출만기일까지의 기간을 말하며, 대출기간보다 중도상환수수료 적용기간이 짧을 경우 중도상환수수료 적용기간을 대출기간으로 간주함
대출잔여일수 : 대출기간에서 최초 대출실행일로부터 중도상환일까지의 경과일수를 차감한 기간
보통 주택담보대출의 경우에는 은행마다 상이할 수는 있으나 통상 대출실행 후 3년까지 발생합니다.
수수료율은 통상 1.2~1.5선이며, 또한 슬라이딩방식이라고 하여 수수료율이 시간이 지날수록 줄어들게 됩니다.
작년에 주택담보대출을 6%에 받은 사람이 지금 금리가 인하되었다고 하여 갈아타는게 맞을까?
예를 들어보겠습니다.
작년에 주택담보대출을 받은 홍길동 님. 대출금액은 3억원이며, 금리는 6%입니다.
오늘 은행에 상담하러 가니 오늘자 기준 주택담보대출 기준금리가 4%라고 합니다.
이 경우는 갈아타는게 맞을까요?
계산을 해보면
현재 시점에 발생할 중도상환수수료는 약 3백만원(3억원*수수료율 약 1%)입니다.
금리차이는 2%로 대출을 최소 1년이상 끌고간다면 이 케이스는 대환하는게 무조건 이득입니다.
특히나 금번 대출금리 인하는 정부의 압박으로 인한 금융권의 상생금융의 일환으로 가산금리를 낮췄기 때문이기도 합니다.
결론, 특이사항이 없다면 대출의 기준이 되는 금융채, 코픽스 금리가 하향추세로 조금 더 기다려 보는 것도 좋을 것 같다입니다.
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