신탁방식 재건축사업의 개념과 장점

한국은행이 발표한 소비자 동향조사에 따르면 6월 주택가격 전망지수는 100p를 기록하였습니다. 전월보다 8p상승으로, 2022년 5월 111포인트 이후 1년 1개월만에 100대를 회복했습니다. 한은의 기준금리 인상이 막바지로 접어들었다고 시장이 판단하여 지역별로 서울을 중심으로 집값이 오를 것이라는 인식이 확산되고 있습니다. 오늘은 최근 이슈가 되고 있는 재신탁방식 재건축사업에 대해서 알아보려 합니다.

 

목차

• 신탁방식 재건축사업의 정의
• 신탁방식 재건축사업을 선호하는 이유
• 신탁방식 재건축사업의 장점
• 신탁방식 재건축사업의 이슈와 진실

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신탁방식 재건축 사업이란?

 

재개발,재건축 예정 사업지의 토지 등*주택을 포함한 소유자들은 조합방식과 신탁방식 중 주민간의 협의를 통해 진행방식을 선택할 수 있습니다. 기존 사업장의 대다수는 조합방식이지만 최근 신탁방식을 선호되고 있습니다. 

 신탁방식의 정비사업의 사전적 의미는 다음과 같습니다. 소유자(위탁자)와 신탁자(수탁자)간의 신임관계를 바탕으로 소유자가 신탁사에게 부동산을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분 이후 신탁사로 하여금 수익자(소유자 또는 소유자가 지정한 제3자)의 이익 또는 목적을 위해 그 재산의 관리,처분,운용,개발행위가 가능하도록 만든 법률제도 입니다. 사전적의미가 많이 어렵죠? 쉽게 설명하자면 내 재산을 신탁사라고 하는 큰 기업에 맡기고 그 신탁사라는 곳이 재개발,재건축사업을 도맡아 진행시킨다는 의미입니다.

 

신탁방식 재건축 사업을 최근에 선호하는 이유는 무엇인가?

 

기존 조합방식의 정비사업지에게 자금운용비리, 조합장의 이권개입, 업무상 배임 횡령 등 불법사례 기사를 심심찮게 볼 수 있었습니다. 또한 올해들어 건축비 및 사업비가 급등하였고 이로 인해 조합 - 시공사간 갈등이 심화, 정비사업기간이 장기화됨에 따라 정비사업 속도 개선에 대한 조합원의 요구가 많아졌습니다. 흔히들 재개발 재건축하면 10년걸린다는데 실상은 더 걸리고 있습니다. 이에 대해 전문성이 낮은 기존 조합대신 자금력이 있고 전문성이 있는 신탁방식의 정비사업을 선호하는 추세입니다.

 최근 여의도 시범, 삼익, 한양아파트, 목동 신시가지 11/14단지 등 다수의 서울 주요재건축 단지의 경우 신탁사와 mou를 체결하고 있습니다.

표로 조합방식과 신탁방식의 장단점을 비교해보겠습니다.

 

	조합방식	신탁방식
장점	1. 소유자를 의식한 사업추진. 가급적 소유자의 의견을 적극 반영함 2. 기존 대다수의 정비사업지가 조합방식으로 진행되어 대중적이고 친숙함 3. 진행단계별로 소유자의 의사확인을 위한 총회를 개최하여 의견반영	1. 신탁사의 신속한 사업추진 및 안전한 자금관리 2. 금융기관으로서 자금조달, 시공비 조달이 용이 3. 신탁사 초기 사업비 조달로 신속한 사업추진 가능 4. 다수의 사업진행경험으로 전문적
단점	1. 조합원으로 구성된 조합집행부로 정비사업에 대한 이해도 부족으로 시행착오 발생 2. 시공사 및 협력업체결탁으로 인한 각종 비리 발생 3. 이권 개입 사고발생 다수 4. 초기 사업비 조달 어려움 5. 시공사와의 교섭력이 부족(우위)하며 정비업체 등 용역업체에 대한 높은 의존도로 사업의 전문성 결여	1. 신탁등기에 대한 조합원들의 거부감 2. 정비사업이 중단된 경우 기존 투입된 비용을 신탁재산 처분으로 회수함으로 이에 대한 거부감 3. 신탁수수료에 대한 불만

 

신탁방식 재건축사업의 장점

1. 정비사업 절차 간소화로 사업기간 단축

 1) 추진위원회 구성 및 조합설립 인가 절차 생략이 가능하기 때문에 사업진행 총 소요기간을 약 5년 단축시킬 수 있음.

 

2. 원활한 자금지원 및 정비사업 비용절감

- 정비사업 추진을 위해서는 용역비,운영비등 사업비 조달이 필수임. 기존 조합방식은 시공사선정까지 외상처리하며 주민에게 이에 대한 운영비 조달이 쉽지 않기에 불법적으로 용업업체에게 지원받는 경우가 다수임.

- 신탁방식은 합법적 자금조달 및 지원이 가능

 

3. 정비사업 효율성제고

1) 설계 검토단계부터 시공사,주민과 협력하여 인허가를 준비하기에 사업지연을 미연에 방지 할 수 있음.

 

4. 공사비 감소

 1) 자금조달이 가능하기에 시공사와 공사비 협상 시 상대적으로 낮은 공사비 협상가능

 

 

신탁방식 재건축사업의 쟁점이슈와 팩트는?

 

1. 소유권이전에 대한 거부감

 1) 신탁방식은 신탁사로 소유권을 이전하는 부동산 등기과정을 거침

 2) 이에 대해 재산권 침해에 대한 이슈가 있으나 신탁에 의한 소유권이전 등기의 해석이 필요

 3) 대법원 판례에 따르면 신탁사는 신탁재산에 대한 관리권을 갖는 것이고 신탁목적 범위 내에서 신탁계약에 정해진 바에 따라 신탁재산을 관리하는 것이라고 명시함.

 4) 신탁을 했더라도 소유주의 재산권 행사에 문제 없음

 

2. 신탁사의 독단적 업무 추진한다는 오해

 1) 신탁방식의 경우 신탁추진위원회 등 주민으로 구성된 대표기구를 설치, 운영하여 소유주들의 의견을 적극적으로 반영함. 

 

3. 신탁사가 시공사가와 결탁하여 독단적으로 시공사을 입찰한다는 오해

 1) 신탁방식의 경우에도 도정법에 의거 정비 입찰시스템인 나라장터로 입찰을 받은 후 주민회의를 통한 투표로 결정됨

 

4. 과다한 신탁보수료 청구

 1) 공사비를 절감한 사업비 중 일부를 신탁보수로 책정하여 신탁보수 결정

 2) 최근 신탁방식 재건축 선호현상에 따라 신탁사간 수주경쟁이 치열해지면서 신탁수수료가 낮아질 것으로 전망

 

 

 

 

마치며.

 오늘은 재건축사업 추진방법 중 하나인 신탁방식에 대해서 알아보았습니다. 신탁방식 재건축을 통한 개선효과로 1. 투명하고 공정한 정비사업 추진이 가능하며, 2. 업무전문성을 기반으로 신속한 정비사업 추진이 가능합니다. 더 좋은 정보로 다시  찾아오겠습니다.