누수로 인한 계약해지 및 손해배상 사례

 구축아파트에 거주할 경우 누수피해가 빈번하게 발생하곤 합니다. 가장 흔한 사례로는 샷시의 코킹(고무부분이)이 삭아서 누수가 되는 경우도 있으며 위 집의 리모델링공사로 인해 배관을 건드려 아래집에 누수피해를 주곤 합니다. 작년에 세입자분께서 거주중인 빌라 아래층에 누수가 발생하여 보수 및 배상을 해드린 적이 있었습니다. 오늘은 누수로 인한 전세약해지를 주장할 경우 분쟁사례에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

 

사건개요

- 임대인과 임차인은 2021년 xx월 xx 경 이 사건의 아파트에 관하여 보증금 xxx백만원(월세없음), 임대기간 2년의 임대계약을 체결하였습니다.

- 임차인이 이 아파트에 입주한 지 2주정도 지난 무렵, 주방 천장에서 누수가 발생하였습니다.임차인은 임대인에게 누수 및 곰팡이 확산방지를 위하여 공사를 요구했으나 임대인은 누수의 근본원인을 밝힌 후 공사를 하겠다며 특별한 조치를 취하지 않았습니다.

- 이에 임차인은 아파트의 하자와 임대인의 수선의무 불이행 을 이유로 임대차계약해지를 요청하고 이에 대한 보증금 반환 및 물질적 정신적 손해배상을 청구하였습니다.

 

* 위 사건의 쟁점은 누수를 원인으로 한 계약해지의 가능여부와 손해배상의 범위입니다.

 

당사자 의견

1) 임차인

- 임차인은 누수 곰팡이로 인해 정상적인 생활이 불가능하다고 주장하였습니다.

 

- 임대인이 누수원인을 찾는다는 이유로 수선의무(수리)를 이행하지 않았으며, 향후 수리를 한다고 하여도 공사기간동안 새로운 거주지로 이사를 한다거나 생활에 불편을 겪게 될 것이 명백하기에 빠른 시일내에 임대차계약을 해지하고 보증금을 받기를 희망하였습니다.

- 또한 임차인은 누수로 인하여 xxx만원의 재산적 피해와 x천만원의 정신적 손해를 입었기에 이에 대하여 임대인에세 손해배상 청구를 주장합니다.

 

2) 임대인

- 임대인은 수선의무를 불 이행한 적이 없다고 주장합니다.

- 당시 이 아파트의 같은 동 다른세대에서도 누수가 발생하였고 만약 피해공사를 한 뒤에 위 층에서 누수가 발생하면 불필요한 공사를 반복해야 하기 때문에 근본적인 원인을 밝히고자 하는 것이고 이 부분에 대해 임차인에게 사정을 설명했습니다.

- 임차인의 주장과 달리 누수의 정도가 계약을 해지할 만큼 심하지 않으며, 임차인의 손해배상액이 과다하여 인정할 수가 없다고 주장합니다.

 

 

 

결과

1) 관련법규정

- 민법 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

- 민법 제580조(매도인의 하자담보책임) ① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.

- 민법 제575조(제한물권 있는 경우와 매도인의 담보책임) ① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.

- 민법 제567조(유상계약에의 준용) 본절의 규정은 매매이외의 유상계약에 준용한다. 그러나 그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.

- 민법 제390조(채무불이행과 손해배상) 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.

 

2) 관련판례

 (1) 임대인이 귀책사유로 하자 있는 목적물을 인도하여 목적물 인도의무를 불완전하게 이행하거나 수선의무를 지체한 경우, 임차인은 임대인을 상대로 채무불이행에 기한 손해배상을 청구할 수 있고(민법 제390조), 임대차계약을 해지할 수도 있다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 참조). 그리고 목적물의 하자에 대한 수선이 불가능하고 그로 인하여 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는, 임차인의 해지를 기다릴 것도 없이 임대차는 곧바로 종료하게 되고, 임차인이 목적물을 인도받아 어느 정도 계속하여 목적물을 사용·수익한 경우가 아니라 목적물을 인도받은 직후라면 임대차계약의 효력을 소급적으로 소멸시키는 해제를 하는 것도 가능하다.

 

 

 요약

1. 하자가 있는 아파트를 임대하거나 하자가 발생했을 때 즉시 수리를 하지 않을 경우 임차인은 손해배상 청구를 할 수 있고 계약해지도 할 수 있다.

 

 (2) 임대차는 유상계약으로서 매도인의 담보책임에 관한 규정이 준용되므로(민법 제567조), 임대차 계약의 성립 당시 이미 목적물에 하자가 있었고 임차인이 이를 과실 없이 알지 못한 경우, 임대인은 수선의무를 부담하는지 여부와는 별개로 민법 제580조 제1항, 제575조 제1항에 따른 하자담보책임을 지고, 그에 따라 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있고, 나아가 목적물의 하자로 인하여 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있다. 임차인이 목적물을 인도받은 직후라면 해제와 해지 모두 가능하나, 임차인이 목적물을 인도받아 목적물을 계속하여 사용ㆍ수익한 경우라면 해지만 가능하다고 할 것이다(서울중앙지법 2014. 6. 20. 선고 2014나13609 판결).

 

 

요약

1. 계약했을 당시 하자가 있었는데 임차인은 이 내용을 모르고 계약을 했을 경우 임차인은 임대인에게 손해배상 청구가 가능합다.

 

 

분쟁조정결과

 

1. 신청인과 피신청인은 별지 목록 기재 부동산에 관하여 2021. *. *. 양자 간에 체결된 임대차계약을 2022. *. *. 종료하기로 합의한다.

2. 신청인은 2022. *. *. 피신청인으로부터 보증금 지급받음과 동시에 피신청인에게 별지 목록 기재 부동산을 인도한다.

3. 피신청인은 2022. *. *. 신청인으로부터 별지 목록 기재 부동산을 인도받음과 동시에, 신청인에게 보증금을 지급한다.

4. 피신청인은 신청인에게 2022. *. *.까지 550,000원을 지급한다. 만약 피신청인이 그 지급을 지체할 경우에는 미지급 금원에 대하여 2022. *. *.부터 다 지급하는 날까지 연 12%의 비율에 의한 돈을 가산하여 지급한다.

5. 신청인과 피신청인은 주택임대차보호법 제26조 제4항, 제27조에 따라 위 제2, 3, 4항은 강제집행할 수 있음을 상호 승낙한다.

 

요약

 

계약해지를 수용하며 임대인은 임차인에게 물질적 피해부분에 대한 소액(55만원)을 지급한다.

 

 

주택임대차분쟁조정위원회의 의견

 

1) 누수의 범위와 정도, 지속기간 등을 조사한 결과, 임차인이 누수로 인해 생활상 불편함을 겪었다는 점은 인정되나 임대차목적물의 사용·수익이 불가능하거나 현저히 곤란한 정도에 이르렀다고 보기는 부족함. 

-> 누수의 정도가 심하지 않다.

 

또한, 위 하자의 수선이 불가능하거나 장기간 수선이 필요하여 신청인이 부득이하게 이 사건 아파트에서 퇴거할 수밖에 없는 상황도 아니었으므로 누수를 원인으로 이 사건 임대차계약이 당연히 해지될 정도는 아니라는 점을 설명함.

-> 수리를 한다고 할 경우에도 아파트를 비워할 정도가 아니기에 계약해지까지는 아니다.

2) 다만, 신청인이 계약해지를 강력히 희망하고, 이 사건 분쟁으로 상호 감정이 악화되어 신뢰를 기반으로 한 계약을 유지하는 것이 어렵다고 판단. 양 당사자에게 합의해지를 제안하여 피신청인 또한, 이를 승낙함. 이에 신청인의 이사준비기간을 고려하여 2개월 후, 이 사건 임대차계약을 종료하고, 같은 날 보증금 반환과 이 사건 아파트의 인도를 동시에 이행하는 내용으로 합의가 이루어짐.

-> 이 사건으로 인해 임대인-임차인간 감정의 골이 깊어질대로 깊어졌기에 누수의 정도에도 불구하고 계약해지를 하는 것이 맞다,

3) 한편, 손해배상액수와 관련하여 당사자 간 의견대립이 극심하였는데 피신청인에게는 수선의무를 지체한 사실 및 신청인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다는 점을 설명하고, 신청인에게는 피해의 정도에 비하여 주장하는 손해배상액수가 다소 과다하다는 점을 설명하여 양 당사자 모두 수긍할만한 액수를 산정하여 원만히 합의를 도출함.

-> 누수에 대한 공사를 하지 않았기에 이 부분에 대해서는 임대인의 과실이 있고 임차인이 주장하는 배상금액은 과다하다.

4) 특히, 신청인은 피신청인에게 정신적 손해를 배상할 것을 청구하였으나 정신적 손해는 ‘재산적 손해의 배상만으로 회복될 수 없는 정신적 고통을 입고, 상대방이 이와 같은 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 인정될 수 있다’는 점을 충분히 설명하여, 신청인도 이를 수긍함.

-> 정신적 피해에 대한 보상은 불가하다.

 

 

 

 

3줄 요약

1. 임차인이 전세계약 후 이사한지 2주만에 누수가 발생함. 

2. 임차인은 이에 대해 누수로 인해 거주가 힘들어 전세계약해지를 주장하고 이에 대해 물질적 정신적 보상을 요구

3. 분쟁조정위원회는 누수의 정도가 심하지 않으나, 감정의 골이 깊어진 만큼 계약은 해지하되 실질적인 피해에 대한 소액의 보상 및 정신적 피해에 대한 보상은 할 수 없다고 종결.