전세보증보험 2023년 개정사항 140%개정 90%인정

전세보증보험은 전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품입니다.

 

즉, 전세계약기간이 만료되어 임대인은 임차인에게 전세보증금을 돌려줘야 하나, 임대인의 사정으로 전세금을 돌려주지 못할 때, 임차인은 주택도시보증공사(HUG 허그)에 해당사항을 알리고 전세금을 대신 받는 보험상품을 얘기합니다.

 

오늘의 포스팅은,

• 주택도시보증공사 전세보증보험 2023년 개정사항
• 2023년 1월부터 개정사항
• 2023년 5월부터 개정사항

순으로 포스팅합니다.

 

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전세보증보험 현황

최근 역전세난과 전세사기 등으로 전국적으로 전세 보증금 미반환 사례가 급증한 가운데 올해 1분기 전체 주택 보증사고의 절반이 다가구주택에서 발생한 것으로 조사되었습니다.

23일 국회 기획재정위원회 소속 더불어민주당 양경숙 의원이 주택도시보증공사(HUG)로부터 받은 주택 전세보증금 반환보증 사고 현황에 따르면 올해 1분기 보증사고 건수는 총 7974건으로 분기 기준 역대 최대를 기록했고 지난해 4분기 2393건의 3.3배에 달했습니다.

주택 유형별로는 다가구주택이 3928건으로 전체의 49.3%를 차지했습니다. 다가구주택은 보통 집주인은 1명인데 임차인은 7∼10가구에 달해 최근 전셋값 하락기에 보증사고가 많이 발생하고 있습니다..

그 다음 아파트가 2253건으로 두 번째로 보증사고가 많았으며, 특히 아파트는 올해 1분기 사고 건수가 이미 작년 1년치(2638건) 사고 건수의 85%에 달할 정도로 올해 들어 보증사고가 급증하는 추세입니다.

'빌라'로 통칭되는 다세대주택과 연립주택의 보증사고는 각각 1513건, 35건으로 총 1548건을 기록했으며 다만 연립주택의 보증사고는 단독주택(209건)과 오피스텔(36건)보다는 적었습니다.

그러나 다세대주택의 보증사고는 지난해 1년치 사고(1972건)의 76.7%에 달해 아파트와 마찬가지로 빠른 증가 속도를 보이고 있습니다.

이에, 주택도시보증공사는 2023년부터 보증보험 상품 가입규정을 강화했습니다.

반환보증이 악성 임대인의 무자본 갭투자, 중개사 등의 깡통전세 계약 유도 등에 악용됐다는 이유입니다.

(사실 개정된 부분을 고려한다고 하여도 최근 일어나고 있는 전세사기에 큰 효과가 있을지는 미지수입니다.)

 

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2023년 1월부터 개정되는 사항

 

 

1.‘위반건축물’심사 기준 확대 적용 (전세보증 및 개인 임대보증)

 

▶ 적용기준

▪ 전세보증금반환보증 : 신규보증 신청건

*보증 갱신 신청건은 적용 예외

▪ 개인임대사업자 임대보증금보증 : 신규 및 갱신* 보증 신청건

*단, 위반건축물인 경우에도 임차인이 1회에 한해 임대차계약종료일까지 연장 가능

▶ 심사대상 : 단독주택→아파트를 제외한 모든 주택 <확대적용>

▶ 심사방법 : 건축물대장* 상 ‘위반건축물’ 표시 기재여부 확인

* 집합건축물의 경우 건축물대장 ‘전유부’를 기준으로 심사(‘표제부’는 심사대상 아님)

 

2. 공시가격 적용비율 조정(전세보증)

 

▶ 적용기준 : 2023.1.1.일 이후 보증 신규* 신청건부터

*보증 갱신 신청건은 적용 예외

(150% 적용 가능)

▶ 주택가격 산정기준 中 공시가격 적용비율 : 150% → 140%

 

3. HUG 선정 기관에서 감정평가 (전세보증)

 

▶ HUG가 선정한 감정평가기관의 감정평가서만 보증심사 활용 (타 기관의 감정평가서 활용 불가)

※ HUG 선정 감정평가 기관 목록 바로가기 ☞

https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000006.jsp

 

 

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2023년 5월부터 개정되는 사항

 

1. 담보인정비율 조정 (전세보증)
▶ 적용기준
▪ 신규보증 : ‘23.5.1 신청건부터 적용
▪ 갱신보증 : ‘24.1.1 신청건부터 적용

 

▶ 주택가격 담보인정비율 100% → 90% 변경

 

▪ 전세보증금 ≤ 주택가격 × 담보인정비율
- 선순위채권의 요건을 충족하지 못하는경우, 보증 가입불가
▶ 유의사항
▪ ’24.1.1이후 갱신보증의 경우 위 요건 (90%비율)을 충족하지 않을 시 보증 갱신이 불가하여 전세보증금 감액 및 대출상환 대상이 되니 유의하시기 바랍니다.

 

*올해 계약갱신 대상건은 기존처럼 담보인정비율 100%적용가능합니다.

2. 감정평가 적용방식 변경 (전세보증)
▶ 적용기준 : 신규 및 갱신보증 신청건
▶ (1)감정평가금액 적용순위 변경
-최우선으로 적용되던 감정평가금액을 후순위로 적용
* KB시세 또는 부동산테크, 공시가격 등이 없어야 적용 가능
(2)감정평가 유효기간 6개월 → 3개월
(3)연립.다세대주택의 경우 감정평가금액의 90%를 주택가격으로 적용

3. 단독.다가구.다중 주택가격 산정기준 변경(전세보증)
▶ 적용기준 : 신규 및 갱신보증 신청건
▶ 단독.다가구.다중 주택가격 산정 시 공시가격(140%)을 매매가격보다 우선 적용
* 당초 150% 적용건(‘22.12.31까지 신청된 건)은 갱신 시에도 공시가격 150% 적용

 

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핵심요약

 

1. 주택가격 담보인정비율 100% → 90% 변경

 올해 계약갱신전은 제외되며, 신규건에 한해 적용됩니다.

예를 들어 아파트 / KB시세 3억 / 현재 보증금 3억 3천만원 일 경우 

1) 신규 기준 - 보증보험 가입불가

2) 갱신 기준 - 보증금 3억으로 조정 시 가입 가능 

( '24년부터는 보증금이 2억7천만원일 경우 가입가능)

합니다.

 

2. 기존 전세보증보험은 감정평가를 받을 경우 다른 시세 적용보다 무조건 우선하였으나, 사기업체 - 감정평가사가 결탁하여 시세보다 높은 감정평가를 하여 전세사기를 벌인 경우가 많아 올해 5월부터는 가격정보(KB시세, 공시가격 등)가 있을 경우 이것이 우선됩니다.

 

 

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전세보증보험은 선택이 아닌 필수입니다.

제발, 지금이라도 가입을 꼭 하셔서 안타까운 사고를 미연에 방지하시기 바랍니다.