원상복구책임 전세계약종료 시 누가 부담해야 하는가

 전세계약기간이 종료될 경우 민법제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) : 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다는 조항에 의하여 임차인은 원상복구책임을 부담하게 됩니다. 다만 거주하는 기간동안 통상적으로 일어날 수 있는 손상에 대해서도 책임을 져야하는지로 많은 분쟁이 있습니다. 오늘은 이 분쟁에 대한 판결결과 및 주택임대차분쟁조정위원회의 조종결과를 알아봅니다.
 
 

 
목차는 다음과 같습니다.

• 사건개요
• 신청인*임차인의 의견
• 피신청인*임대인의 의견
• 쟁점
• 관련판례
• 조정결과

 

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사건개요

임차인은 임대인으로부터 그 소유인 주택에 대해 임대차계약기간 5년의 계약을 체결하였습니다. 계약기간 중 계약갱신청구권 행사로 일부보증금을 추가로 임대인에게 지급하였습니다. 임차인은 계약종료시기에 앞서 임대인에게 계약해지(퇴거)통보를 하였으며, 계약만료일에 임차인은 퇴거하였습니다.
 이에 임대인은 총 보증금 중 일부금액인 1천만원을 원상복구예상비용으로 차감하고 임차인에게 반환을 하였습니다. 이 사유는 임대차계약서 작성 당시 제12조 제2항 "을"은 퇴거할 시 주택 및 부대시설을 입주시 상태로 원상복구하여야 한다. 단 복구 공사를 "을"이 하지 않을 경우 "갑"은 예상 비용 명세서를 "을"에게 교부한 후 회복에 필요한 비용을 임대보증금에서 공제한 후 반환한다는 내용이 있었습니다.
 
 

신청인(임차인)의견

-임대인이 요구한 비용명세 중 에어컨타공구멍 캡 2만원, 폐기물처리비용 5만원은 임대인이 부담할 의무가 있다.
-벽지훼손으로 인한 도배비용은 건물 자체의 하자인 누수로 훼손된 것인데 이를 부담하게 하는 것은 부당하며, 못 자국 몇개 있다고 도배비용을 전체 부담하라는 것도 부당하다.
-벽걸이 tv설치를 위한 구멍4개를 뚫었고 교체타일도 2개인데, 비용이 과다청구되었다.
 
* 임차인의 입장은 임대인이 청구한 원상복구 비용이 과대하며 이를 조정하기를 희망하였습니다.
 

피신청인(임대인의견)

-거주시 고의, 과실로 훼손된 것이기에 임대차계약 제12조 제2항에 따라 원상복구를 임차인이 해야한다.
-원상복구 비용중 과다하게 청구된 것은 없으며 정당한 요구이다.
 

쟁점

민법 제615조, 제654조에 의해 임차인은 원상 회복에 관한 의무가 있다.
 

관련판례

1.대법원 1994.12.9. 선고94다34692판결
임대차계약에 있어서 임대인은 임차목적물을 계약 존속 중 사용.수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 이러한 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모 수선에 한한다 할 것이고, 대파손 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체등 과 같은 대규모 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담할 것이다.
2. 서울지방법원 2007.5.31 선고2005가합100279,2006가합62053판결
임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의마하는 통상의 손모에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다,
따라서 건물의 임차인에게 건물임대차에서 생기는 통상의 손모에 관해 원상회복의무를 부담시키는 것은 임차인에게 예상하지 않은 특별한 부담을 지우는 것이 되므로 임차인에게 그와 같은 원상회복의무를 부담시키기 위해서는 적어도 임차인이 원상회복을 위해 그 보수비용을 부담하게 되는 손모의 범위가 임대차계약서의 조항자체에서 구체적으로 명시되어 있거나 그렇지 아니하고 임대차계약서에서 분명하지 않은 경우에는 임대인이 말로써 임차인에게 설명하여 임차인이 그 취지를 분명하게 인식하고 그것을 합의의 내용을 하였다고 인정되는 등 그와 같은 취지의 특약이 명확하게 합의되어 있어야 할 필요가 있다.
 
 두 판례를 종합해보면 임차인이 거주하는 동안 통상적으로 발생할 수 있는 손상에 대한 부담은 임대인에게 있으며, 계약 당시 원상회복을 해야하는 항목이 구체적으로 명시되어 있지 않은 경우 임대인이 비용을 부담해야 한다고 하고 있습니다.
위 사건에서는 특약에 원상복구에 대한 내용이 구체적으로 명시가 되어있었죠
 
 

조정결과

주택임대차분쟁조정위원회는 다음과 같은 조정주문을 하였습니다.
1. 임대인은 미반환보증금 중 1백만원을 제외한 나머지 금액을 지급한다. 만약 위 지급을 지체하면 위 지급기일 다음날부터 다 갚는 날 까지 연 12%의 지연손해금을 가산한다.
2. 임차인은 위 반환금액에 동의한다.
3. 이번 조정 합의로 더 이상 상호간에 채권 채무가 없음을 상호확인한다.
 
*주택임대차분쟁조정위원회는 임차인이 거주하는 동안 훼손된 사실은 인정할 수 있으나 임대인이 제시한 원상회복비용이 과다하다고 판단하였습니다. 이에 조정위원회는 임차인에게 원상회복의무가 있는 것은 맞기에 임차인은 비용을 부담하는게 맞다고 설득하고, 임대인에게는 조정위원회 내부 계산시 비용이 과다하게 청구된 것으로 확인되어 금액을 조정할 것을 권하였습니다. 이에 상호 합의 후 1백만원 확정하여 해당 분쟁은 조정되었습니다.
 

마무리.

한때는 임차인으로 , 현재는 임대인의 입장으로 살고 있습니다. 계약 당시에는 상호 기분좋게 시작하지만 몇번의 전세살이 경험에 의하면 마무리는 그리 좋지 않았던게 사실입니다. 그 중 가장 큰 분쟁거리가 원상회복에 대한 부분인데요. 크게 민감하지 않은 임대인, 구축아파트라면 약간의 손상, 예를 들어 벽지훼손 못질 등을 넘어가나, 신축아파트에 입주할 경우에는 원상회복에 대한 특약을 항상 체결하죠. 
 위 사례와 같은 분쟁이 사실 흔하기 때문에, 계약 종료시점에 분쟁이 없기 위해서는 원상회복에 대해 구체적으로 특약으로 명시해야할 것 입니다. 예를 들어 못을 박지 못하게 한다던지, 애완견(묘)를 키우지 않는다던지, 아트 타일을 훼손하지 않는다 등등으로요.