근린생활시설 상가 담보대출 신청방법 및 꿀팁

주택담보대출은 살면서 한 번 이상은 신청할 기회가 있지만, 대부분의 사람은 일명 꼬빌이라고 불리는 꼬마빌딩, 상가, 근린생활시설은 매수할 일이 거의 없겠죠. 하지만 자산 증식을 위해 특히 부동산 재테크로 자산 퀀텀점프를 하기 위해서는 아파트뿐만 아니라 그 외 부동산 투자도 필수적으로 해야 합니다. 오늘은 근린생활시설 담보대출에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

목차는 다음과 같습니다.

• 근린생활시설, 상가의 개념
• 대출상담 및 신청방법
• 은행을 활용하여 내가 매수하려는 가격이 적정가인지 알아볼 수 있는 꿀팁

 

 

근린생활시설, 상가란 무엇인가

근린생활시설이란, 건축법에 따른 건축물의 용도 중 하나입니다. 일반적으로 우리가 흔히 볼 수 있는 아파트, 주택(단독주택, 빌라 등)을 제외한 대부분의 건축물은 근린생활시설에 해당된다고 보시면 됩니다. 근린생활시설은 1종과 2종으로 나뉘게 되는데 차이점은 1종 근린생활시설은 카페,소매점 같은 생활에 꼭 필요한 필수적 시설을 말하며 2종 근린생활시설은 노래연습장처럼 생활하는데 유용한 시설을 말합니다.

 

오늘 살펴볼 근린생활시설에 대해서 은행의 담보대출 분류기준으로 더 알아보겠습니다. 근린생활시설은 근린주택과 근린상가로 다시 분류가 됩니다.

 근린상가란, 근린생활시설,업무시설(5층이하), 교육 및 연구시설 또는 주택+근린생활시설로 구성된 건물이며 근린생활시설등의 면적이 1/2 이상인 경우를 말합니다. 예를 들어보겠습니다. 우리가 주택가에서 흔히 볼 수 있는 형태로 3층 건물 중에 1,2층은 상가로 운영 중이며 3층은 주인세대(주택)인 경우의 건물이 여기에 해당되게 됩니다.

 근린주택이란, 근린상가와는 반대로 주택의 면적이 더 큰 경우를 말합니다. 위의 예시에서 3층 건물 중 1층은 상가로 운영중이고 2,3층을 주택으로 운영 중인 경우를 말합니다.

 근린상가과 근린주택을 분류가 중요한 이유는 대출한도계산에서 공제(빼는) 금액의 차이가 있기 때문입니다. 근린생활시설의 상가 부분과 주택부분은 임대차공제 방식이 다릅니다. 임대차공제에 대한 부분은 다음 포스팅에서 자세히 다루도록 하겠습니다.

 

 

대출상담 및 신청방법

대출상담

1. 나는 임대사업자인가 or 여기서 사업을 할 것인가

 일단 내가 근린생활시설을 매입하려는 목적이 분명해야 합니다. 내가 이 물건을 매수하여 오로지 임대만 할 것인지 아니면 이 물건에서 내 사업을 할 것인지에 따라 대출규제 적용이 다릅니다. 임대목적으로 임대사업자를 등록하여 물건을 매수할 경우 RTI라고 하는 대출규제사항이 적용됩니다.

 * RTI : 쉽게 설명드리면 이 물건에서 발생하는 월세 수입이 내가 받을 담보대출의 1년이 이자보다 1.5배 이상이 되어야 한다는 규제입니다. 예를 들어드리면 이 물건을 매수할 때 담보대출을 5억 원을 받을 예정이며 연 금리는 4%라고 가정합니다. 그럼 다면 내가 1년에 납부해야 할 이자는 2천만 원입니다. 그리고 이 물건에서 발생하는 월세가 월 250만 원일 경우 1년 총 월세금액의 합계액은 3천만 원입니다. 이 경우는 3천만원 / 2천만 원 = 1.5배로 RTI조건이 충족되게 됩니다. 반대로 월세가 월 2백만 원 일 경우 RTI 1.5배를 충족하지 못하기 때문에 대출이 불가합니다.

내가 직접 사업자, 예를 들어 식당을 운영할 예정이라면 RTI적용 제외입니다. 그렇기에 내가 물건을 매수하기 전 이 물건을 어떻게 활용할지 결정하여 은행에 방문하여야 합니다.

 

2. 매수할 물건의 등기부등본을 지참하고 임대차현황(세입자현황)을 파악하여 은행에 방문한다.

은행원에게 이 물건을 어떻게 운영할 계획인지 설명을 합니다. 그럼 은행원은 이 물건의 가치를 알아보기 위해 탁상감정을 감정평가사에 의뢰하게 됩니다. *탁상감정이란, 정식담보감정 전에 약식으로 이 물건의 가치를 알아보는 작업입니다. 탁상감정은 며칠정도 소요되기 때문에 은행원은 며칠뒤에 해당 담보물로 대출이 얼마가능한지 안내해 줄 겁니다. 한도를 계산할 때 현재 이 물건에 세입자가 있다면 세입자의 보증금이 대출금액 계산 시 차감되기 때문에 정확히 세입자의 보증금, 월세 현황을 알아가셔야 합니다.

 

3. 은행원의 대출금액 통보 및 대출금리결정

 은행원은 세입자 현황 자료와 탁상감정을 통해 가능한 대출한도를 통지해줄 겁니다. 대출에 필요한 서류를 안내해 줄 것이며 그 뒤 절차는 일반적인 주택담보대출과 동일합니다.

 은행원은 대출내용을 설명하며 대출기준금리 (고정금리 또는 변동금리)와 대출기간을 정하라고 할 겁니다. 대출용도 분류상 시설자금과 운전자금이라는 개념이 있는데 이 경우는 시설자금에 해당되게 됩니다. 시설자금은 은행마다 상이하나 이자만 낼 수 있는 기간이 3년 정도 가능하기 때문에 금리가 괜찮을 경우 3년 고정금리 상품을 추천합니다. 다만 본인이 판단하기에 금리가 내려 갈 것으로 예상된다면 변동금리를 선택하시면 됩니다.

 

 

은행을 활용하여 내가 매수하려는 가격이 적정가인지 알아 볼 수 있는 꿀팁

위에 탁상감정에 대해 설명드렸습니다. 탁상감정의 한계는 실제 담보물에 대해 현장조사 없이 말 그대로 의자에 앉아서 PC로 감정가를 계산하는 방식이라 정확한 담보가를 확정 지을 수는 없다는 겁니다. 하지만 실무적으로 탁상감정가에서 실제 감정가는 크게 벗어나지 않기 때문에 내가 매수하려는 물건의 가격에 대해 의심이 된다면 은행원에게 부탁하여 탁상감정을 여러곳에 의뢰해 가격을 평가해 보는 것이 좋습니다.  여러 건을 의뢰할 경우 은행원이 불편해할 수 있으나 커피나 다과라고 사가서 은행원에게 부탁하는 것도 좋은 방법입니다.

 

마치며

 

근린생활시설 담보대출은 주택담보대출과 적용되는 규정이 상이합니다. 금리 또한 주택담보대출의 경우 체계화 정형화 되어 있으나 근린생활시설 담보대출은 은행 지점에서 임의뢰 결정이 가능합니다. 그렇기에 주거래 은행뿐만 아니라 여러 은행에 의뢰하여 최적의 조건을 제시하는 곳에서 진행을 하셔야 합니다. 평생 주거래 은행은 없습니다. 내가 지금 쓰는 은행이 주거래은행인 겁니다. 주거래 은행이라고 하며 무조건 잘해줄 거라는 선입견은 버리셔야 합니다.