계약갱신청구권 포기 특약은 효력이 있을까요

계약갱신청구권이란, 임대인과 임차인의 전세계약에 대하여 임차인이 1회에 한하여 전세계약을 갱신 청구를 할 수 있는 권리를 말합니다. 쉽게 풀이하자면 임차인이 전세계약을 한 번 더 연장을 하고 싶다면 전세계약갱신을 임대인에게 요청할 수 있고 임대인은 이에 응해야 한다는 권리를 의미합니다.

 

오늘의 포스팅은 최초전세계약 시 특약사항에 임차인은 계약갱신청구권을 행사하지 않겠다라는 특약을 기재했을 경우 이 특약이 효력이 있는지에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

 

목차는 다음과 같습니다.

• 사건의 개요
• 관련규정 및 판례
• 조정결과

 

사건의 개요

- 해당사건의 신청인은 임차인이며, 피신청인은 임대인입니다. 

- 임차인은 임대인과 이 사건 주택에 대하여 별도의 월세없이 보증금 1억원, 임대차계약기간 2020.xx.xx~2022.xx.xx으로 하는 임대차계약을 체결합니다.

- 계약체결 당시 특약사항에 임차인은 계약갱신청구권을 행사하지 않겠다는 특약을 기재합니다. 임대인은 임대차계약기간 종료 시점 제 3자에게 원할하게 주택을 매도하기 위해 계약갱신청구권 포기 특약을 맺은 것으로 보입니다.

- 계약기간 종료에 임박하여 임차인은 임대인의 요청사항에 따라 제 3자에게 주택매매를 위해 집을 보여주는 등 협조를 요청하여 잘 협조를 하다가, 계약갱신청구권 행사포기는 주택임대차보호법 제 10조에 의거 효력이 없음을 알게 되고 임대인에게 계약갱신청구권을 행사합니다. 임대인은 이를 수용하지 않았습니다.

- 임차인인 이 건에 대하여 분쟁조정을 요청하였습니다.

 

 

임차인의견 

 

신청인은 이 사건 임대차계약상의 계약갱신요구권 포기 약정은 무효이므로 이 사건 임대차계약은 갱신되어야 한다고 주장함.

 

임대인의견

 

피신청인은 신청인이 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다는 약정을 한 이상 신뢰보호원칙상 이를 행사할 수 없다고 항변함.

 

 

 

관련규정 및 판례

 

주택임대차보호법 제6의 3조(계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

주택임대차보호법 제10조(강행규정)

이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

 

관련판례

사적 자치의 영역을 넘어 공공질서를 위하여 공익적 요구를 선행시켜야 할 경우 합법성의 원칙은 신의성실의 원칙보다 우월한 것이므로, 신의성실의 원칙은 합법성의 원칙을 희생하여서라도 구체적 신뢰보호의 필요성이 인정되는 경우에 한하여 예외적으로 적용되는 것인바, 어떠한 경우에 합법성의 원칙보다 구체적 신뢰보호를 우선할 필요가 있는지를 판단하기 위하여는 신뢰보호를 주장하는 사람에게 위법행위와 관련한 주관적 귀책사유가 있는지 여부 및 그와 같은 신뢰가 법적으로 보호할 가치가 있는지 여부 등을 종합적으로 고려하여야 함(대법원 2014. 5. 29. 선고 2012다44518 판결).

 

정리하자면 임대인의 주장인 신의성실의 원칙보다는 합법성의 원칙이 우선한다 입니다.

 

조정결과

- 임대인은 임차인의 계약갱신청구권 행사를 수용하여 임대차계약기간은 2024.xx.xx로 연장하며 계약기간 종료 시 임대인은 임차인에게 보증금을 반환하고 계약을 종료한다.

 

가. 계약갱신요구권 포기 약정의 효력

1) 주택임대차보호법(이하, ‘주임법’이라 함)상 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유가 없는 한 거절하지 못한다고 규정하고 있음(주임법 제6조의3 제1항).

또한, 주임법 규정은 이른바 ‘편면적 강행규정’으로서 이 법에 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없음(주임법 제10조).

2) 신청인과 피신청인 사이에 체결된 2020. 3. 12.자 임대차계약서에 의하면 그 특약사항으로서 ‘임차인은 전세계약갱신청구권을 요구하지 않는다’고 정하고 있으나 이는 주임법 제6조의3 제1항의 계약갱신요구권을 배제하는 특약으로서 임차인에게 불리하지 않다는 특별한 사정이 없는 한 무효라고 보아야 할 것임.

3) 따라서 이 사건의 경우 임대차계약상 특약에도 불구하고 신청인은 주임법상 계약갱신요구권을 행사할 수 있음. 다만, 피신청인은 신청인이 계약갱신요구권을 행사하지 않는다는 특약을 하였음에도 이를 행사하는 것은 피신청인의 신뢰이익을 침해하는 것이라고 항변하기에 이에 대한 판단이 필요하였음.

나. 신뢰보호원칙 적용여부

1) 사적 자치의 영역을 넘어 공공질서를 위하여 공익적 요구를 선행시켜야 할 경우 합법성의 원칙은 신의성실의 원칙보다 우월한 것이므로, 신의성실의 원칙은 합법성의 원칙을 희생하여서라도 구체적 신뢰보호의 필요성이 인정되는 경우에 한하여 예외적으로 적용되는 것인바, 어떠한 경우에 합법성의 원칙보다 구체적 신뢰보호를 우선할 필요가 있는지를 판단하기 위하여는 신뢰보호를 주장하는 사람에게 위법행위와 관련한 주관적 귀책사유가 있는지 여부 및 그와 같은 신뢰가 법적으로 보호할 가치가 있는지 여부 등을 종합적으로 고려하여야 함(대법원 2014. 5. 29. 선고 2012다44518 판결).

2) 이와 관련하여 주택임대차보호법 제6조의3 제2항은 편면적 강행규정인 바 이 사건 임대차계약에 대하여 해당 규정의 적용을 배제할 만한 사정이 인정되지 아니하고, 이러한 강행규정에 반하면서까지 신뢰보호원칙을 적용할 만한 특별한 사정이 인정되지 아니함.

3) 따라서 이 사안에 대하여 피신청인의 이익을 위해 신뢰보호의 원칙을 적용할 수는 없 는 것으로 판단되었음

다. 분쟁해소

위와 같은 사정을 종합적으로 고려하여 조정위원회에서는 위 조정주문과 같이 이 사건 임대차계약은 신청인의 계약갱신요구에 따라 한차례 갱신되어 2024. 4. 19.에 종료하기로 하는 당사자 간의 합의를 원만히 이끌어 내었음.

 

 

마치며

 

위 사례는 주택임대차분쟁조정위윈회의 조정사례를 일부 재편집한 것입니다. 임대차3법이 시행되기 이전 주택시장이 과열되었던 그 때 임대인들은 실거주를 이유로 세입자를 퇴거시키고 주택을 매도하는 사례가 많았습니다. 이에 대해 세입자들의 주거안정을 도모하고자 계약갱신청구권 제도가 탄생하게 되었습니다. 

 제도 시행이후 법적 분쟁이 많았던 것으로 기억합니다. 임대인과 임차인이 적이 아닌 상생하는 시대가 오길 기다려 봅니다.