계약갱신청구권 행사하여 전세계약기간 연장되었으나 갑자기 임차인이 나갈 경우

계약갱신청구권은 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>을 기준으로 합니다.

 

 쉽게 설명하자면 전세계약기간을 2년으로 체결 후 계약기간 종료일로부터 6개월 전부터 2개월전까지 기간동안 임차인이 이 집에 계속 거주하기를 희망한다면 계약갱신청구권을 행사할 수 있고 임대인은 해당 권리를 무조건적으로 수용하여야 하는 제도입니다.

 

 아래의 사례는 전세계약기간 만료전  계약갱신청구권을 임차인이 행사하였으나, 본인의 사정으로 원래의 전세계약기간 중 계약갱신요구권철회를 하였고, 이에 전세계약만료시점에 전세보증금 반환을 요청했던 건입니다. 글 순서는 다음과 같습니다.

 

목차

 

• 사건개요
• 관련규정

• 결과

 

사건개요

 

1. 신청인은 임대인이고, 피신청인은 임차인임.

2. 신청인은 2020. *. *. 피신청인과 신청인 소유의 대구 소재 이 사건 주택에 관하여, 보증금 190,000,000원, 임대차기간 2020. *. *.부터 2022. *. *.까지로 하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 함)을 체결하였음.

3. 피신청인은 이 사건 임대차계약의 종료를 앞두고 신청인에게 계약갱신을 요구하여 신청인은 이에 동의하였으나, 피신청인은 2022. *. *. 신청인에게 계약갱신요구를 철회하며 이 사건 임대차계약의 종료일인 2022. *. *.까지 보증금 190,000,000원의 반환을 요구함.

4. 그러나 신청인은 이 사건 임대차계약은 피신청인의 요구에 따라 계약갱신 되었으므로 이 사건 임대차계약의 종료일은 2024. *. *.임을 확인받기 위하여 이 사건 신청에 이르게 되었음.

 

요약정리

 

1. 임대인과 임차인은 전세계약을 체결하였음.

2. 임차인은 전세계약 만료 이전에 계약갱신청구권을 행사하여 전세계약기간을 연장했으나,

3. 본인 사정으로 원래 계약기간 내 퇴거를 해야하는 상황이라 계약갱신청구권 행사를 철회하고, 보증금을 원 전세계약만료일에 반환요

 

 

임대인입장

이 임대차계약은 계약갱신되었기에 임대차 종료일은 2024년이며 보증금은 그 만기에 맞춰 반환하겠다.

 

임차인입장

 

계약갱신요구를 철회했고 철회요청시점으로 계약기간은 종료되므로 빠른 시일내에 보증금을 반환하라.

 

 

*쟁점

1. 임차인의 계약갱신요구권 행사의 철회 가부

2. 갱신된 계약의 해지 의사표시 효력 발생 시점

 

 

관련규정

 

주택임대차보호법 제6조의 2 (묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

주택임대차보호법 제6조의 3 (계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

 

 

결과

 

조정주문

1. 신청인과 피신청인은 이 사건 주택에 관하여 2020. *. *. 양자 사이에 체결된 임대차계약을 2022.*. *.. 종료하기로 합의한다.

2. 신청인은 2022. *. *. 피신청인으로부터 위 제1항 기재 주택을 인도받음과 동시에 피신청인에게 보증금 190,000,000원을 반환하되, 이를 지체할 경우 이에 대하여 주택 인도 완료 다음날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 가산하여 지급한다.

3. 피신청인은 2022. *. *. 신청인으로부터 위 제2항 기재 돈을 지급받음과 동시에 위 제1항 기재 주택을 인도한다.

4. 신청인은 나머지 신청을 포기한다.

5. 신청인과 피신청인은 주택임대차보호법 제26조 제4항에 따라 위 제2항 및 제3항에 기재한 사항은 강제집행할 수 있음을 상호 승낙한다.

조정실익

가. 임차인의 계약갱신요구권 행사의 철회 가능여부

1) 피신청인은 이 사건 임대차계약의 종료를 앞두고 신청인에게 계약갱신을 요구하였으나 2022. *. *. 이를 철회하는 의사를 표시하였는바, 이러한 계약갱신요구권 행사의 철회가 가능한지가 문제됨.

2) 계약갱신요구권은 임차인의 일방적 의사표시로 그 법적 효과가 발생하는 형성권적 성질을 가지는 것으로서 임차인의 행사로서 임대인의 별도의 동의없이도 그 효과가 곧 발생하는 것으로 보아야 함.

3) 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 후 이를 임의로 철회할 수 있다고 한다면 임차인의 갱신요구권 행사를 신뢰한 임대인이 불측의 손해를 입을 수도 있는 점을 고려하면 임차인이 일단 갱신요구권을 행사한 이후에는 임대인의 승낙이 없는 한 임의로 이를 철회할 수 없다고 봄이 타당함.

4) 따라서 신청인은 스스로 행사한 갱신요구권을 철회할 수 없는 것으로 판단되며, 다만 이는 주임법 제6조의 3 제4항에 따른 갱신된 임대차계약의 해지 의사표시로서의 효력이 있는 것으로 봄이 타당함.

나. 임차인의 계약갱신요구에 따라 갱신된 임대차계약의 해지

1) 주택임대차보호법(이하 ‘주임법’이라 함) 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약이 갱신된 경우에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 할 수 있음(주임법 제6조의3 제4항, 제6조의2 제1항).

2) 피신청인은 이 사건 임대차계약의 종료를 앞두고 신청인에게 계약갱신을 요구하였으나 2022. *. *. 이를 철회하는 의사를 표시하였는바, 이는 앞서 살펴본 바와 같이 갱신된 임대차계약을 해지하는 의사표시로 선해할 수 있음.

3) 따라서 이 사건 임대차계약은 신청인의 적법한 해지 의사표시에 따라 종료된다고 할 것이나, 이 사건의 경우처럼 아직 임대차계약이 갱신되는 시점에 이르기 전(2022. *. *. )에 해지의 의사표시를 한(2022. *. *. ) 경우 그 해지 의사표시의 효력발생시점이 언제인지 문제됨.

다. 임대차계약 해지 의사표시 효력발생시점

1) 주임법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약이 갱신된 경우 임차인이 해지의 의사표시를 한 때에는 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생함(주임법 제6조의3 제4항, 제6조의2 제2항).

2) 이 사건의 경우와 같이 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 후 이를 철회하여 그 철회의 의사를 위 해지 의사표시로 선해하는 경우에도 ① 해지는 원칙적으로 갱신된 이후에 행사할 수 있다는 점, ② 주임법 제6조의 2 제2항에서 3개월의 유예기간을 둔 것은 보증금 마련 등 임대인의 불측의 손해를 방지하기 위함이라는 점, ③ 철회의 의사를 표시한 때로부터 위 규정의 3개월을 기산하는 경우 그 의사표시 시기에 따라 자칫 갱신요구권의 철회를 인정하는 것이 될 수 있다는 점을 고려하면, 갱신 시점 이전에 해지의 의사표시를 한 때에도 그 효력은 임대차계약이 갱신된 때로부터 3개월의 기간이 도과한 때 효력이 발생한다고 봄이 타당함.

3) 따라서 피신청인의 계약 해지권의 행사는 이 사건 임대차계약이 갱신된 2022. *. *. 로부터 3개월 뒤인 2022. *. *. 에 효력이 발생하여 그 날짜에 임대차 계약이 종료한다고 할 것이나, 본 사안에서는 당사자 사이의 합치된 의사에 따라 2022. *. *.에 종료하는 것으로 정하였음.

라. 분쟁해소

위와 같은 법리에 따라 신청인과 피신청인은 이 사건 주택에 관하여 2022. *. *. 에 종료하기로 하고, 같은 날짜에 양 당사자의 보증금 반환 및 주택인도 의무를 동시이행하기로 합의하여 분쟁이 원만하게 해소되었음.

 

 

 

요약정리를 하자면,

1.해당 사건의 경우 전세계약이 만료되기 전에 임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 더 거주하기를 희망했으나, 본인 사정으로 원래 전세계약기간만 채우고 나가고자 함. 

2.이에 임대인은 계약갱신청구권을 행사한 것이기에 연장된 계약기간을 채워야 보증금을 반환한다고 주장

3. 본건에 대한 분쟁조정결과는 임차인은 계약갱신청구권을 행사 후 언제든지 계약해지를 요청할 수 있는 바, 해당 사례는 계약갱신을 한것으로 보고 그로부터 3개월 뒤를 계약만료일로 보는것이 맞다고 봄.