주택임대차분쟁조정위원회 계약갱신청구권 주택임대차보호법

주택임대차분쟁조정위원회는 주택임대차계약관계에서 발생하는 각종 분쟁에 대하여 소송 대비 저렴한 비용으로 신속하고 합리적으로 심의 조정하여 국민의 주거생활안정에 기여하는 기관입니다.

 

최근 임차인과 분쟁이 있어 해당제도를 알게되어 많은 분들께 정보를 공유드리려 합니다.

 

오늘의 포스팅 주제는 

• 주택임대차분쟁조정위원회에 대해 알아보고
• 많은 분쟁거리 중 하나인 계약갱신청구권 - 주택임대차보호법 조항
• 임대차분쟁 조정 사례에

대해 알아봅니다.

 

 

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주택임대차분쟁조정위워회는

 

조정대상

① 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁
② 임대차 기간에 관한 분쟁
ⓒ 보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁
④ 임차주택의 유지 · 수선 의무에 관한 분쟁
⑤ 임대차계약의 이행 및 임대차계약 내용의 해석에 관한 분쟁
⑥ 임대차계약 갱신 및 종료에 관한 분쟁
⑦ 임대차계약의 불이행 등에 따른 손해배상청구에 관한 분쟁
⑧ 공인중개사 보수 등 비용부담에 관한 분쟁
⑨ 주택임대차표준계약서 사용에 관한 분쟁
⑩ 기타 ⑤~⑨에 준하는 분쟁으로서 조정위원장이 인정하는 분쟁

 

조정개시

신청인이 조정신청을 접수한 때 지체 없이 조정절차 개시

처리기간

조정신청일로부터 60일 이내에 종결
부득이한 경우 조정위원회의 의결을 거쳐 30일 이내 연장 가능

수수료

1만원~최대 10만원

 

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주택임대차보호법 - 계약갱신청구권

주택임대차보호법 제 6조의 3

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
  1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
  2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
  3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
  4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
  5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
  6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
  7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
    가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
    나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
    다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
  8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
  9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
  ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
  ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
  ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
  ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
  ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
  1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
  2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
  3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
  [본조신설 2020. 7. 31.]

 

 

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조정사례

임대인이 실제 거주 갱신거절이 부정된 CASE

 

조정 요지

* 임차인의 계약갱신요구 당시의 종전 임대인에게 실거주 사유가 없어 계약을 갱신된 것으로 인정

- 종전 임대인으로부터 주택을 매수한 현재 임대인은 계약갱신이 된 상태의 임대차계약을 승계 받았음을 확인

· 갱신요구권의 사용으로 계약은 갱신되었으나 임대인과 임차인이 합의하여 임차인이 상당한 보상을 지급받고 기존 임대차계약 기간 만료 후 2개월을 추가 거주하고 퇴거하기로 합의·조정

□ 사실관계
1. 임차인(피신청인)은 2019년 5월경 종전임대인과 이 사건 아파트에 관하여 임대차기간 2019년 6월경부터 2021년 6월경까지로 하는 임대차계약을 체결함.
2. 이후 2021년 1월경 임대인(신청인)은 종전임대인과 이 사건 아파트에 관하여 매매계약을 체결
3. 2021년 3월초 임차인이 종전임대인에게 계약갱신요구권을 행사하였음.
4. 주택을 매수한 임대인이 2021년 3월말 소유권이전등기하였음.

신청인(임대인) 의견
임대인이 종전임대인으로부터 이 사건 아파트를 임차인은 임대인의 이 사건 아파트 소유권이전등기 매수할 당시 임차인은 이러한 사실을 이미 인지 완료하기 전에 2021년 3월초에 당시 임대인이 인지하고 있었으며, 그럼에도 불구하고 임차인은 2021년 3월초에 종전임대인에게 계약갱신요구권을 행사 하였는데 종전임대인이 실거주를 이유로 정당하게 거절하였기 때문에 임차인은 종전임대인과의 임대차 계약 종료일에 퇴거해야한다는 입장임.

피신청인(임차인) 의견
임차인은 임대인의 이 사건 아파트 소유권이전등기완료하기전에 2021년 3월초에 당시 임대인인 종전임대인에게 계약갱신요구권을 정당하게 행사 임대인은 2021년 3월 말에 이 사건 아파트에 하였고 대한 소유권이전등기를 완료하였기 때문에 임차인이 종전임대인에게 한 계약갱신요구권의 효력을 임대 인도 그대로 승계받은 것이라는 입장임

 

관련 규정
* 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 8호

□ 관련 판례
임차인의 주거권 강화를 위한 갱신 조항의 도입 취지, 계약갱신요구권의 법적 성질, 실제 거주 사유라는 거절 사유의 특성, 매수인으로서는 매매계약 체결 당시 기존 임차인의 계약갱신 요구권 행사 유무 및 그 행사 기간을 사전에 확인하여 매매계약 체결 여부를 결정할 수 있는 반면, 임차인이 자신의 계약갱신요구권 행사 이후 임차목적물이 양도되어 그 양수인이 실제 거주를 이유로 이를 거절할 수 있다고 할 경우에는 주거권 강화를 위한 주택임대차보호법의 개정 사유 가 퇴색되게 되는 점 등에 비추어 볼 때, 실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 봄이 상당하다 할 것이다(수원지방법원 2021. 3. 11. 선고 2020569230 판결).
□ 조정 과정
• 양 당사자에게 판례의 취지에 따라 임차인이 종전임대인에게 한 계약갱신요구권 행사는 적법하며, 이에 대해 정당하게 계약갱신을 거절할 수 있는지 여부는 임차인이 계약갱신요구 당시의 소유자인 종전임대인을 기준으로 판단해야한다고 설명함.
• 임차인의 계약갱신요구권을 행사할 당시 종전임대인에게는 실거주 사유가 없었기 때문에 갱신거절을 할 수 없고, 이후 종전임대인으로부터 소유권이전등기를 경료받은 임대인은 임차인의 종전임대인에 대한 계약갱신요구권 행사의 효력을 그대로 승계받음을 설명 ·조정위원회의 중재 하에 임차인은 임대인에게 계약갱신요구권 행사에 따른 계약갱신의 효력을 주장하지 않는 대신, 이에 대한 보상비로 이사비 5,000,000원을 임대인으로부터 지급받고 임대차계약 종료일로부터 2개월을 추가 거주하기로 합의

 

조정결과

임차인이 2개월 추가 거주하는 대신 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 지급하고, 임차인은 계약갱신의 효력을 주장하지 않기로 협의

 

위 사례를 간단히 4줄요약하겠습니다.

1. 임대인 A 임차인 B 현 임대인 C가 있음.

2. 기존 A-B는 2년의 전세계약을  체결. 계약만료 5개월 전 임대인 A는 집을 매도계약체결 . 그로부터 2개월 후(계약만료 3개월 전) B는 계약갱신청구권 행사. 그 달에 소유권이 A-C로 넘어감.

3. C의 입장은 실거주 예정이며 이 물건이 매도되는 것을 B가 알고 있었기에 임차인의 퇴거는 정당하다는 입장 / 반면 B는 계갱권 행사가 정당함을 주장.

4. C의 패소 / C는 B에게 보상(이사비 등)을 지급

 

인터넷에서 자주 언급되었던. 그리고 현재에도 많이 발생하는 사례중 하나라 할 수 있겠습니다. 다음에도 사례집으로 찾아오겠습니다.