전세계약 시 임대인의 수리범위 및 원상복구 특약은

전월세 계약 시 임대인과 임차인간에 가장 큰 분쟁중 하나가 수리비용을 누가 부담해야 하는지 입니다. 이에 대해 임대인이 책임져야 할 수리범위를 알아보고 향후 분쟁발생을 미연에 방지하기 위해 전세계약 체결 시 기재할 수 있는 특약에 대해서 알아보겠습니다. 목차는 아래와 같습니다.

 

 

목차 

• 임대인의 수선(수리)의무
• 임차인의 수선(수리)의무
• 사례로 알아보는 수선(수리)의무
• 수리의무 분쟁을 막기위한 특약
• 마치며

 

 

임대인의 수선(수리)의무

[민법 제623조(임대인의 의무)] 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담한다. 이 조항의 의미는 임대인은 임차인과 전세계약을 체결하고 해당 임대차 계약기간 중 임차인이 정상적으로 생활을 할 수 있게끔 상태를 유지해야 한다는 의미 입니다. 간단한 사례로 임대인의 수리 의무를 알아보겠습니다.

 

- 세입자가 기본적인 주거생활을 할 수 없을 정도로 큰 규모의 수선이라면 집주인이 비용을 부담해야 합니다.
- 전기시설, 상하수도 등 주요 설비의 노후, 불량은 임대인이 수선의무를 부담합니다.
- 심각한 수선은 임대인(집주인)이 비용을 부담해야 합니다. 
- 심각한 수선이란 보일러 고장, 싱크대 파손, 누수, 벽의 균열, 수도 동파, 도배, 장판 등을 이야기합니다. 
- 계약 전에 일어난 모든 하자와 임차인의 실수로 생긴 것이 아닌 고장이라면 집주인인 임대인이 수리를 해줘야 합니다. 

 

 

임차인의 수선(수리)의무

임차인은 해당 임대차계약기간 동안 고의적으로 목적물에 피해를 주어서는 안되며, 수리할 사항이 있으면 즉시 임대인에게 알려할 의무가 있습니다. 만약 이슈가 발생했을 때 빠르게 통지를 하지 않아 문제가 더 커질 경우 임차인에게도 수리(수선)의무 부여됩니다. 

 

- 사소한 수선은 임차인(세입자)이 비용을 부담해야 합니다. 
- 사소한 수선은 전등과 같은 소모품 교체, 욕실 샤워기, 세면대 수도꼭지, 샤워부스, 열쇠, 가스레인지, 변기 레버 등을 이야기합니다.
- 세입자의 부주의나 고의로 인한 고장, 파손 등은 통상적으로 임차인이 수리해야 합니다. 
- 세입자의 부주의나 고의로 인한 고장, 파손의 예로 무거운 물건을 옮기면서 바닥재를 훼손한 경우, 흡연 때문에 벽지가 변색된 경우 아이가 벽지에 낙서를 하는 등이 포함될 수 있습니다.

 

케이스별 수선 책임

 

1. 형광등 
갈아끼우기만 하면 되는 경우엔 임차인이 수리 / 형광등을 교체 했는데도 작동되지 않으면 임대인이 수리 

2. 수전(수도꼭지) , 샤워헤드 등
수도꼭지나 샤워헤드,호스 교체는 임차인

3. 타일 
임차인이 부주의로 깨트렸다면 임차인이 수리 

4. 보일러 
보일러가 설치된 지 7년 안에 임차인의 과실로 동파되었다면 임차인이 수리(잔존금액 이내에서) / 보일러가 설치된 지 7년이 지났다면 임대인이 수리 

5. 배관 
머리카락으로 인해 배관히 막혔다면 임차인이 수리 / 배관이 낡아 교체를 해야 한다면 임대인이 수리 

6. 결로
평소 환기를 잘 하지 못해 생긴 결로나 곰팡이는 임차인이 수리 / 외벽의 균열로 인한 건물 하자상의 결로는 임대인이 수리

7. 벽지, 장판
임차인의 부주의로 벽지나 장판이 파손되었다면 임차인이 수리 / 벽 자체에 균열이 생겨 파손된 벽지 및 통상적인 장판 마모의 경우 임대인이 수리 

8. 창문, 샤시
사용하는데 큰 지장이 없지만 뻑뻑하여 여닫는데 불편한 경우엔 임차인이 수리 / 샤시가 노후화되어 누수가 발생하거나 샤시고유의 기능을 하지 못한다고 판단되는 경우 임대인이 교체 

 

 

 

임대차계약시  유용하게 써먹을 수 있는 수리의무 관련 특약

 

- 임대인과 임차인의 수리의무에 대한 분쟁은 전세로 거주하는 기간에도 발생하지만 대부분 임차인이 퇴거할 때 발생하는 경우도 많습니다. 임대인 입장에서는 임차인이 퇴거를 하기 때문에 전세계약기간 전의 상태를 돌려놓을 것을 요구할 수 있기 때문이죠. 이에 대해 임차인은 본인 과실이 아니라며 수긍을 못하는 경우도 있을테구요. 그렇기 때문에 전세계약을 하고 반드시 집 구석구석 모든 부분에 대하여 자세하게 사진을 남겨두는 것이 필요합니다. 사진 또는 영상을 증거물로 남겨 향후 분쟁을 미리 방지합시다.

- 계약 전 하자를 발견하고 집주인과 협의를 했다면, 계약서에 반드시 해당 하자 내용을 기재하고 이를 언제까지 수리,교체 해주겠다고 반드시 기재 합니다. 이를 이행하지 않을 경우 위약금 지급 및 해당 임대차계약을 파기한다고 써주시면 더 좋습니다.

- 사소한 수리건이 발생할 경우 매번 임대인과 임차인이 협의하는 것이 어렵기 때문에 일정금액을 기준으로 잡고 해당 금액 이하의 수리비용발생은 임차인, 이상은 임대인이 부담한다는 특약을 기재해도 됩니다.

- 애완동물 금지, 실내흡연금지 등의 특약을 기재할 수도 있습니다.

 

- 임대인 입장에서는 '임차인의 부주의 등으로 인해 시설물을 분실·파손할 경우 변상 또는 원상복구한다'라는 특약을 넣으면 좋습니다.

 

마치며

전세,월세 계약 시 수리의무에 대해서 간단하게 살펴봤습니다. 거주하는 동안 수리할 건이 생기지 않는게 제일 좋겠지만 혹여 발생할 수도 있기때문에 전세계약 시 특약으로 책임소지를 확실하게 구분지어두는 것을 추천합니다. 만약 분쟁이 쉽게 해결되지 못할 것으로 판단될 경우 주택임대차분쟁조정위원회를 통해 분쟁조정을 신청할 수 도 있으니 참고하여 주시기 바랍니다.

 

 아래의 포스팅에서 주택임대차분쟁조정위원회의 중재결과를 보실 수 있습니다.

 

https://mzpapa.tistory.com/46

누수로 인한 계약해지 및 손해배상 사례