분양권이란, 준공된 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 한국부동산원의 청약홈이라는 사이트에서 청약신청이 가능하며, 당첨이 될 경우 계약시점에 계약금을 납부하고 입주할 때까지 통상 6회차에 나누어 중도금을 납부하며 입주할 시점에 나머지 잔금을 납부하면 새 아파트에 입주할 수 있게 됩니다. 오늘은 분양권에 대해서 알아보겠습니다.
목차는 다음과 같습니다.
- 현재 분양권시장의 현황
- 분양권 투자의 장점 및 단점
- 왜 지금인가
분양권시장의 현황
전국 미분양현황
전국아파트의 미분양현황은 2021년 연말부터 미분양물량이 지속적으로 쌓이고 있습니다. 2023년 4월 기준 전국 미분양물량은 71,365가구이며, 비중은 수도권 16.7%, 지방 83.3%를 차지하고 있습니다. 대출금리인하와 특례보금자리론 같은 정부의 정책성 주택담보대출의 출시의 영향으로 최근 2개월 간 분양권 물량이 소폭줄어들고 있는 추세입니다.
부동산 시장 정책의 변화
추첨제 확대 (2023년 4월 1일 시행)
| 투기과열지구 | 조정대상지역 | |||
| 면적 | 현행 | 개선안 | 현행 | 개선안 |
| 60m2이하 | 가점100% | 가점 40% 추첨 60% |
가점 75% 추첨 25% |
가점 40% 추첨 60% |
| 60m2~ 85m2 | 가점 70% 추첨 30% |
가점 70% 추첨 30% |
||
| 85m2초과 | 가점 50% 추첨50% |
가점 80% 추첨 20% |
가점 30% 추첨 70% |
가점 50% 추첨 50% |
2023년 4월1일 부동산정상화 정책의 발표로 추첨제가 확대되었습니다. 개정전에는 가점제의 비율이 높아 청약점수 상위권자 위주로 당첨이 되었습니다. 이에 대해 정부는 추첨제의 확대를 통해 가점이 높지 않은 일반청약자에게도 청약당첨의 기회를 넓혀 주었습니다. 이는 청약가점이 높지 않은 분양권 투자자에게 기회가 생기는 것입니다.
전매제한기간 변경(2023년 4월 7일 시행)
분양권 당첨 후 일정기간동안 매도를 할 수 없는 전매기간 제한이 있습니다. 전매란, 분양권 당첨 후 다른 사람에게 매도하는 행위를 말합니다. 기존 전매기간은 수도권기준 최대 10년, 비수도권은 최대 4년이었으나, 수도권 최대 3년, 비수도권 최대 1년으로 개정되었습니다. 분양권이 당첨되어도 전매제한기간으로 매도를 할 수 없었는데 규제완화로 인해 부동산 전매시장이 활성화 될 것으로 예상됩니다.
취득세율 변경(입법 후 적용예정)
부동산 투자의 가장 큰 걸림돌은 취득세율이 변경될 예정입니다. 국회입법이 필요한 사항이나 7월 중 통과할 것으로 예상됩니다. 취득세율 예상변경안은 다음과 같습니다.
| 1주택자 | 2주택자 | 3주택자 | 4주택이상/법인 | |
| 비조정지역 | 1~3% | 4% | 6% | |
| 조정지역 | 4% | 6% | ||
분양권을 취득할 시점에는 취득세를 내지 않으나 입주시점에 등기를 할 경우 취득세를 납부하게 됩니다. 현행 최대 12%까지 적용되는 취득세율로 다주택자의 부동산 투자가 제한되었는데, 취득세율이 변경 될 경우 부동산 시장 활성화에 크게 일조할 것으로 보입니다. 보통 분양권투자자들은 주택을 보유한 상태에서 분양권을 추가로 매수-매도하여 차액을 남기는데, 개정전에는 취득세율의 허들로 투자가 제한되었으나, 앞으로 취득세율이 인하될 경우 투자가 활성화 될 것입니다.
양도세율변경
분양권 및 입주권의 양도세율이 변경됩니다. 개선안은 1년 미만 45% , 1년 이상은 일반세율 적용입니다. 기존 세율은 1년 미만의 경우 70%로 중개수수료 및 취득세 등을 차감하면 수익이 거의 없었기에 분양권투자에 큰 걸림돌이 되었습니다. 그러나 금번 개정안으로 단기 매매 수요가 늘어날 것으로 예상됩니다.
치솟는 원자재가격, 분양가가 낮아 질 수 있을까?
원자재가격이 폭등을 하고 있습니다. 2년 간 철근의 경우 약 1.5배, 목제는 약 2배, 시멘트는 약 1.5배 올랐습니다. 이는 건축비에 영향을 미치고 결국은 분양가가 오르게 됩니다. 최근 10년(2014년~2023년) 동안 아파트 분양가는 연평균 약 8.1% 상승하였습니다. 2022년 16.0%, 2023년(5월까지 기준) 11.7% 뛰어 최근 2년 동안 오름세가 유독 가팔랐습니다.
분양가는 앞으로도 더 상승할 것으로 전망됩니다. 분양가 상한제 주택에 적용되는 기본형 건축비가 3월부터 ㎡당 194만3000원으로 올랐으며 이는 건설자재 값과 노무비 인상 등에 따른 직접 공사비용 상승분이 반영된 것입니다.전국 민간 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 1599만원으로 전년 같은 달 대비 9.6%, 전월 대비 0.8% 올랐습니다.
당분간 분양가가 하락하기는 힘들어보입니다. 그렇기에 지금이 신축아파트를 사기 위한 분양권 투자의 적기라고 하는 것입니다.
분양권 투자의 장점 및 단점
장점
1. 소액투자가 가능하다.
분양권 당첨 후 계약금(분양가의 10~20%)만 납부하면 입주잔금시점까지 추가비용이 들지 않습니다.(경우에 따라 중도금 유이자의 경우 중도금대출의 이자는 납부해야 합니다.)
2. 새 아파트가 된다.
분양권투자의 장점 중 하나가 새 아파트에 입주할 수 있는 권리를 가진다는 겁니다. 신축아파트에 대한 수요는 항상있기에 분양권 투자는 유효합니다.
3. 일정 조율 없이 단기매매가능
분양권계약 또는 매수 후 단기에도 매도가 가능합니다. 일반 아파트 처럼 세입자가 있거나 또는 매도자가 거주하고 있어서 일정조율등의 번거로움이 없습니다.
4. 큰 시세차익을 기대할 수 있다.
분양권투자의 가장 큰 장점이자 단점이라고 할 수 있는 사항입니다. 부동산 시장 상승시기의 경우 신축에 대한 수요로 인해 차익에 대한 안전마진이 확보되며, 입주시점 인근의 구축과 가격이 비교되어 큰 시세차익을 예상할 수 있습니다.
단점
1. 부동산 하락기에 매도가 힘들다.
분양권은 입주할 수 있는 권리일 뿐 실물은 아직 없는 상태로, 부동산 하락기에는 실제 거주할 수 있는 아파트에 비해 매도가 힘듭니다.최근 대구 분양권시장의 경우 마이너스 p1억이상도 나오고 있는 추세입니다. 그럼에도 매도는 잘 되지 않고 있습니다.
2. 개수제한
분양권을 당첨&매수하게 되면 중도금대출을 받아야 합니다. 이 중도금은 HUG나 HF보증을 통해 받게 되는데 세대당 최대 2건 까지밖에 중도금대출을 받을 수 없게 제한되어 있습니다.
부동산투자 왜 지금인가
한 때는 미분양이었던 랜드마크 아파트, 지금은?
이름만 대면 알만한 도곡동 타워팰리스, 삼성동 아이파크, 목동 하이페리온 등의 공통점은 주상복합 아파트에 한때 미분양이었습니다. 그러나 시간이 지나면서 이 아파트들의 몸값이 지속적으로 상승해 현재는 랜드마크가 되었습니다.
1999년 미분양이던 서울 강남구 도곡동 타워팰리스는 분양가 4억7000만원이었으며, 2000년 분양했던 삼성동 아이파크는 당시 계약률 20%를 밑도는 성적표로 결국 기존 계약을 취소하고 2001년 3.3㎡당 1500만원으로 재분양을 했습니다. 현지 시세는 다음과 같습니다.
삼성동 아이파크의 경우 약 8억원대 분양가가 현재는 50억원을 웃돌고 있습니다. 부동산 하락기에는 청약을 꺼립니다. 실제 거주할 수 없기에 당장 투자가치가 아파트보다 떨어지기 때문입니다. 또한 분양가 산정은 인근 아파트의 시세를 반영하여 측정되는데 하락기에 하락한 주변 아파트 시세 대비 분양가가 높게 느껴지는 것도 분양권 투자를 꺼리게 되는 이유중 하나입니다.
그렇기에 경쟁률이 낮은 현재와 같은 부동산 비수기가 부동산 투자 적기입니다. 최근 청약시장의 바로미터인 청약통장 가입 & 해지 관련 기사입니다.
주택청약종합저축 가입자 수는 10개월 연속 줄어들고 있다. 지난해 6월 2703만1911명으로 정점을 찍은 후 7월(2701만9253명)부터 감소세로 돌아섰다. 작년 7월부터 10개월 동안 줄어든 청약통장 가입자 수는 102만8209명에 달한다.
청약통장 가입자 수가 줄어드는 원인은 복합적이다. 우선 원자잿값 상승으로 분양가는 계속 오르는 데 반해 부동산 시장이 침체기에 들어서면서 기존 주택 가격은 내려갔다. 분양가와 시세 간의 차이가 줄어들면서 이른바 ‘로또 청약’이 점차 불가능해진 셈이다.
우리들의 경쟁자가 줄어들고 있다는 희소식입니다. 올 하반기부터 강남 및 주요입지의 청약이 기다리고 있습니다. 서랍 깊숙하게 묵혀두었던 통장을 이제는 쓸 때 입니다.
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